이사 직후 하자 발견 시 계약 해지 가능할까?

이사 직후 하자 발견 시 계약 해지 가능할까?

이삿짐을 막 풀었는데 천장에서 물이 새거나, 벽면 곳곳에 곰팡이 자국이 발견된다면?

새 보금자리에서 시작하려던 기대감은 순식간에 실망으로 바뀌게 됩니다.

 

이런 경우, 임대차 계약을 해지하고 보증금을 돌려받을 수 있을까요?

이번 글에서는 입주 직후 하자 발견 시 계약 해지가 가능한 경우, 세입자가 대응할 수 있는 현실적인 방법을 법적 기준에 맞춰 정리해보았습니다.

 

 

 

 

 

 

이사 후 하자 발견, 흔한 일인가요?

실제로 이사 직후 하자를 발견하는 경우는 생각보다 흔합니다.

입주 전 집이 비어있는 기간이 길었던 경우 계약 당시에는 눈에 띄지 않았던 결로나 누수 가구 배치 후 가려졌던 곰팡이나 벽면 손상 하지만 단순한 불편함과 ‘계약 해지 사유’는 전혀 다른 문제입니다.

법적으로 계약 해지가 가능한 수준인지 파악하는 것이 가장 중요합니다.

 

 

계약 해지 가능한 하자의 기준은?

민법 제580조(매도인의 담보책임)와 임대차보호법에 따르면, 임대인은 임차인이 목적물(집)을 정상적으로

사용할 수 있도록 유지할 의무가 있습니다.

즉, 입주 직후 발견한 하자가 아래 조건에 해당된다면 계약 해지 가능성이 있습니다.

 

① 중대한 하자일 것

누수, 곰팡이, 배수 불량, 전기 누전, 보일러 고장, 난방 불가 등 → 거주에 심각한 지장을 주는 경우

 

② 계약 당시 이미 존재했던 하자일 것

이사 이후 생긴 하자(예: 입주 중 파손)는 임차인의 책임 반대로, 입주 전부터 존재했던 문제는 임대인의 책임

 

③ 고지 없이 감추었을 경우

계약 당시 임대인이 하자를 알고도 고지하지 않은 경우 → 기망행위로 간주되어 해지 또는 손해배상 청구 가능

 

 

 

실제 사례로 알아보기

 

 

세입자가 취해야 할 대응 순서

하자 발견 즉시 사진 및 영상으로 증거 확보

날짜가 확인되는 형태로 촬영 (예: 스마트폰 촬영 후 클라우드 백업)

 

임대인에게 서면 통지 (문자, 카톡, 이메일, 내용증명 등)

‘거주에 지장을 주는 하자 발견 → 수리 요청’ 명시

 

시정 요구 및 수리 기한 설정

보통 7일~14일 안으로 수리되지 않으면,

계약 해지 및 손해배상 청구 가능

 

계약 해지 의사 표명

내용증명으로 ‘계약 해지 및 보증금 반환 요청서’ 발송

 

필요시 분쟁조정·법적 절차 진행

한국소비자원 또는 법률구조공단 도움 받을 수 있음

 

꼭 기억할 체크포인트

계약서 작성 시 집 상태를 확인한 내용을 특약에 기재하면 유리

입주 전 하자 체크리스트로 점검 후 사진 기록 남기기

하자 통보는 반드시 서면으로! (말로만 하면 증거 불충분)

 

 

 

 

 

 

이사 직후 하자가 발견되었다고 해서 무조건 계약을 해지할 수 있는 건 아닙니다.

하지만 거주에 심각한 지장을 주는 하자가 계약 당시부터 있었고, 임대인이 이를 고지하지 않았다면, 정당한 사유로 계약 해지와 보증금 반환을 요청할 수 있습니다.

 

무작정 감정적으로 대응하기보다는, 사실 확인 → 증거 수집 → 법적 절차를 차분히 밟아가는 것이

세입자의 권리를 지키는 가장 확실한 방법입니다.

 

 

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